200萬元保險費，20萬元入門費，每月還要繳納上萬元的基礎(chǔ)月費。然而，收費如此高昂的養(yǎng)老社區(qū)在北京依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。作為保監(jiān)會批準(zhǔn)首家用保險資金投資醫(yī)療養(yǎng)老的試點，泰康保險集團旗下的高端養(yǎng)老社區(qū)泰康之家的營利情況一直備受各界關(guān)注。其中，位于北京市昌平區(qū)的泰康之家·燕園社區(qū)，自2015年率先開業(yè)以來，入住率就居高不下?；仡欓_業(yè)初期，有不少媒體曾發(fā)出過“200萬元門檻成‘有錢人的游戲’”“‘保險系’養(yǎng)老社區(qū)或成雞肋”等報道，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模大，進入門檻較高，投資周期較長，投資回報率偏低似乎已經(jīng)成為業(yè)界共識。但如今，從泰康之家的回報表現(xiàn)來看，高端養(yǎng)老社區(qū)在一二線城市市場的發(fā)展還算理想。近日，泰康保險集團董事長兼首席執(zhí)行官陳東升表示，從養(yǎng)老社區(qū)回報來看，運營了兩年半的燕園終于實現(xiàn)了收支平衡。

富人的游戲？

2011年12月16日，泰康之家（北京）投資有限公司與北京昌科航星科技開發(fā)有限公司聯(lián)合體以16億元的價格拿下昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)三期0303-03地塊住宅混合公建用地。折合樓面價5185元/平方米，建筑規(guī)模不超過30.9萬平方米。近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪了位于昌平新城核心區(qū)域的泰康之家·燕園社區(qū)，在這個總建筑面積近31萬平方米的高端養(yǎng)老社區(qū)里，長期居住著近3000位老年居民。一名工作人員向記者介紹，燕園社區(qū)在北京屬于比較高端的養(yǎng)老社區(qū)，收費門檻比較高，但目前房源依然緊張，大多數(shù)情況下居民想入住，需要排隊等待。記者了解到，從2017年的入住門檻和收費標(biāo)準(zhǔn)來看，主要分為泰康人壽保險客戶和非保險客戶兩類情況。其中，一次性繳納200萬元泰康人壽保險的客戶，可以保證在18個月之內(nèi)入住，如果再辦理100萬~300萬元的樂泰卡，每月的基礎(chǔ)月費就能享受一定額度的優(yōu)惠。不辦卡的保險客戶，基礎(chǔ)月費在10500~32900元之間，根據(jù)不同戶型大小而定。通俗來說，月費即相當(dāng)于房租。非保險客戶需要一次性繳納20萬元入門費，此外還需要辦理120萬~320萬元的樂泰卡，每月繳納6000~19400元的基礎(chǔ)月費。但必須根據(jù)實際的入住人數(shù)情況進行排隊，無法保證具體的入住時間。而以上費用均不包括餐飲和額外護理的費用，此外按照約定，入門費和樂泰卡的費用將在退租后奉還。

對于普通人來說，這樣的收費可謂價格不菲，因此，甚至有人將這樣的高端養(yǎng)老社區(qū)比作“向富人輸送利益”。從昌平區(qū)民政局提供的資料來看，目前昌平區(qū)共有備案的養(yǎng)老機構(gòu)37個，其中公辦機構(gòu)5家，公辦民營機構(gòu)6家，村辦機構(gòu)1家，其余均為民辦機構(gòu)。記者查閱了北京市昌平區(qū)的其他民辦養(yǎng)老機構(gòu)收費標(biāo)準(zhǔn)后發(fā)現(xiàn)，其月收費標(biāo)準(zhǔn)多在1000~3000元之間，位于小湯山鎮(zhèn)，號稱“四星級養(yǎng)老機構(gòu)”太陽城銀齡公寓，收費標(biāo)準(zhǔn)也僅在1500~4500元之間。“誰擁有高端客戶，誰就擁有未來。”這話在如今看來一語成讖。但如果僅僅是蓋一些房子，然后打著養(yǎng)老的名義賣，那么見多識廣的高凈值人群一定不會買單——他們?nèi)钡牟皇欠孔?。可能打動他們的，是高額投保金背后一套完整而強大的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)體系。

險資“圈地”布局養(yǎng)老地產(chǎn)

統(tǒng)計顯示，2016年我國60歲以上老齡人口達(dá)到2.2億，已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國家，也是人口老齡化發(fā)展速度最快的國家之一。而在過去的幾年中，險資拿地做養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為常態(tài)。將養(yǎng)老保險投保人轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老社區(qū)居住者似乎是一件順理成章的事。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志則表示，有房地產(chǎn)企業(yè)介入到養(yǎng)老地產(chǎn)，也有保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)，不過養(yǎng)老地產(chǎn)看起來很美，但還未有清晰的盈利模式，這需要各家企業(yè)積極探索。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年第二季度，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資方面，有9家保險機構(gòu)已投資和計劃投資29個養(yǎng)老社區(qū)，計劃投資金額超過670億元，設(shè)計床位43903個，為老年人提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜合保障服務(wù)。以保險起家的泰康早在幾年前就瞄準(zhǔn)了商機，在北京、上海、廣州、成都、武漢、三亞、蘇州和杭州8個核心城市投資建設(shè)大規(guī)模、全功能、國際標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，并配建康復(fù)醫(yī)院。“這些養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃地上建面128萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)近1.3萬戶，規(guī)劃總投資高達(dá)232億元，已經(jīng)占到保險業(yè)計劃總投資金額的三分之一以上，這也讓泰康成為國內(nèi)最大的連鎖養(yǎng)老機構(gòu)。”泰康保險集團品牌傳播部負(fù)責(zé)人馮艷杰告訴記者。其中，北京燕園、上海申園、廣州粵園養(yǎng)老社區(qū)已開園運營，成都蜀園養(yǎng)老社區(qū)將于2018年初投入運營，其他養(yǎng)老社區(qū)項目正在穩(wěn)步有序建設(shè)之中。“保險業(yè)投資發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，一定要結(jié)合保險資產(chǎn)負(fù)債特征，特別要用足保險這一獨特的金融功能來進行系統(tǒng)性安排。”國壽投資副總裁楊華良曾在公開場合表示。“對于建養(yǎng)老社區(qū)，保險公司更像是戰(zhàn)略投資者，而非財務(wù)投資者。”

整體上市之路漫長

成立20年之后，保監(jiān)會終于在2016年8月批準(zhǔn)了泰康的集團化方案，獲批后，泰康人壽成為國內(nèi)第十家保險集團公司，從集團化方式選擇來看，泰康劍指集團整體上市。根據(jù)泰康保險集團官網(wǎng)顯示，公司已形成保險、資管、醫(yī)養(yǎng)三大核心業(yè)務(wù)體系，截至2016年底，管理資產(chǎn)超過10800億元。“根據(jù)泰康未來三年發(fā)展戰(zhàn)略，公司將在三年內(nèi)實現(xiàn)A+H同步上市。”早在2011年的十五周年慶典大會上，陳東升就曾如此表示?？扇缃?/span>6年過去了，泰康的IPO計劃卻還未呈現(xiàn)具體的時間表。“泰康顯然是不差錢的。” 一位券商分析師告訴《中國經(jīng)營報》記者，然而相對于其他金融機構(gòu)來說，險企A股IPO的不確定性較大，其中員工股權(quán)激勵機制不符合規(guī)定，以及股權(quán)結(jié)構(gòu)尚未理順或是困擾泰康保險集團上市的其中障礙。

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來源于《新浪樂居》